皇马有债务的原因主要有以下几点：

高额的运营成本

皇马作为世界上最成功的足球俱乐部之一，拥有世界级的球星和教练团队，薪资和奖金等运营成本极高。例如，卡卡踢一场球的费用就高达100万欧元。

俱乐部在球员转会市场上的投入巨大，如2009年花费9400万欧元引进C罗，以及2013年转会市场花费2.44亿欧元。

球场翻新和建设项目

皇马一直在进行伯纳乌球场的翻新工程，包括增加座位、新建商业中心和酒店等，这些项目需要巨额资金投入。尽管这些项目有助于提升俱乐部的收入和形象，但同时也带来了沉重的债务负担。

翻新球场所需资金巨大，例如通过VIP看台销售获得的7800万欧元收入也被用于偿还球场改造债务。

财务管理和投资策略

俱乐部在财务管理上可能存在一些争议，例如在球员转会和薪资支出上的高投入，未能带来预期的回报。

皇马在投资新球员和建设项目时，可能过于乐观地估计了这些投资的回报，导致债务累积。

市场和经济环境

欧元对比美元汇率的持续下跌可能影响皇马的价值，进而影响其财务状况。

俱乐部在市场推广和商业运营中遭遇挫折，例如新设VIP区域——伯纳乌球场酒吧的开业难题，导致收入未能达到预期。

综上所述，皇马的高额运营成本、球场翻新和建设项目、财务管理问题以及市场和经济环境的变化共同导致了其债务的形成和累积。尽管皇马通过引进新球员和出售资产等方式试图缓解财务压力，但未来仍需谨慎管理财务，确保俱乐部的可持续发展。